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楼市面临十字路口抉择 政策或将微调买卖博弈加剧

[2012-05-29]

        青年时报

        人居展,不仅是楼市的风向标,也是开发商和购房者借以预测后市的窗口。本届人居展后,他们看到了什么?准备怎么做?成了观察后市的关键点。

  政策回暖的迹象频现,舆论称调控的“牌”已经打光,如此背景下,改善性需求呼之欲出,将改变刚需客户一统天下的局面;开发商积极迎合市场,改善性房源小面积上市;购房者站在“十字路口”,专家建议自住型需求大胆出手。

  政策“微调”迹象已现 专家:不排除救市可能

  进入2012年,楼市调控放松的消息一直没有消停,各地方政府屡次出现楼市调控放松或救市的传闻,广东佛山、四川成都、江苏芜湖,以及浙江温州和象山,但是地方政府的“小动作”在中央层面的压力下,都无疾而终。

  但是,不断涌现的地方政府楼市微调越来越多,近期也迎来了转机的迹象,得到了中央层面的肯定和支持。

  5月7日,扬州出台购买成品房可获政府奖励的政策,引发了全国性的关注。部分人士认为,扬州购房新政系地方政府的变相“救市”,应当叫停;更多的业内人士则表示,扬州购房新政和“救市”无关,仅是推进住宅产业化的政策落地。近日,住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青表示,扬州购房新政和“救市”无关,扬州对成品房的政策引导应予以支持和肯定。

  近日,辽宁营口传出5000万元补贴公务员购买商品房的消息,自从公积金政策施行之后,政府补贴购房的政策即取消,所以营口行为被指地方政府违规救市。但是住房和城乡建设部改革发展司有关人士认为是按照国家城镇住房制度改革的政策精神作出的安排,也是营口市2005年出台的一项老政策的延续,并不违反国家现行规定,网上所说的补贴面积、补贴方式等也都严格遵照辽宁省的相关政策执行。并肯定的表示这个文件至今仍然有效,并未像网上有些人所说的已经废止。

  除了扬州、营口地方政府得到部委的肯定外,中央政府领导人的表态,也被理解为政府出手救市的迹象。

  5月19日,温家宝在六省经济形势座谈会上强调,坚定房地产市场调控政策,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策,采取有效措施增加普通商品房供给,继续推进保障性安居工程建设,促进房地产市场平稳健康发展。

  “差别化”,这个词语的提出,被各界人士解读为目前执行的信贷、税收和限购政策或将有所转变,部分城市和部分人群或许将迎来调控的松动。

  无独有偶,5月11日,中国4月份宏观经济数据出台。国家统计局公布的数据显示,4月份,规模以上工业增加值同比增长17.8%,略低于3月的18.1%。统计数据显示,一方面,经济增速正在减缓,另一方面,通胀仍在继续增强。有评论称,中国的经济增长可能临近尾声。

  知名房产评论员丁建刚指出,所有经济数据的指针都非常令人悲观,拉动经济增长的三驾马车都在减速,5月前两周,工农中建四大行信贷增加额几乎为零,这个是非常可怕的,就是整个经济的血液循环基本成为凝固状态,这些都是衡量经济运行的重要指标。“这个事情留给我们的政策选项很少了,到底是扛下去还是救市?救市政府会没有面子,且会遗留很多问题;不救市的话,经济问题会更加的严重,”丁建刚称,“从目前情况下,不排除政府接下来会有救市的可能性。”

  人居展释放市场信号 开发商准备拿地

  作为楼市的风向标,开发商从本届人居展上看到了什么?又将会采取怎么样的行动?成为对于“后人居展时代”预判的重点。

  从本届人居展可以看出,刚需购房者仍旧是主流,但是改善性需求也开始慢慢出手。从本届人居展的参展楼盘的成交数据就可以看出,本届人居展参展楼盘住宅商品房成交总面积为3575.6平方米,成交套数为26套,平均成交面积高达137平方米左右。在刚需支撑市场的当下,如此大的平均成交面积令人吃惊。人居展外,万科·良渚文化村的改善性项目柳映坊二期近期开盘,推出房源面积为180平方米以上,所推房源当日售罄,目前正在酝酿加推计划中。这也从另一个侧面反映出改善性需求或终极需求开始小面积出现。

  金都房产总裁吴忠泉出现在本届人居展现场,其接受本报记者采访时表示金都在人居展将会尽快出货,并称改善性需求将得到释放,改善型楼盘和高端公寓的热度都会在下半年升高。

  滨江房产出现在本届人居展中,滨江房产董事长戚金兴在谈到人居展后市时对本报记者表示,大形势实在难以判断,但是其透露旗下湘湖壹号、曙光之城等等,都有可以推的房源。

  昆仑置业董事长叶健表示旗下昆仑公馆将会持续推盘,西溪板块新盘昆仑府也将会面世,这将为改善性和高端产品加入新的血液。

  丁建刚认为从上半年的市场需求支撑来说,完全靠刚需来支撑是撑不起全部市场的,因为刚需毕竟是没有房子那一部分人,一定要逐渐带动改善型需求。

  通过对人居展的观察,开发商除了尽快出货外,在“囤货”方面,基本上形成了自己的思路。

  昆仑置业董事长叶健称,除了推出现有项目之外,昆仑置业还有拿地计划,目前还在挑选合适地块的过程当中。滨江房产戚金兴则称:“目前房价已经降了30%了,但地价的降幅还不够大,所以下半年我们原则上是不会出手拿地了,除非有特别优质的地块。”

  专家建议自住可买 投资性需求慎入

  住在杭州网的一项调查结果显示,超过7成的被调查者认为“杭州楼市的房价还有下降空间,现在仍不是买房的最好时机”。但是仅有3成的被调查者表示不考虑在今年买房。预期和行动之间,存在着不小的数字差距。这在一定程度上反应了意向购房者不知怎么办的犹豫心理,站在“十字路口”上,购房者到底应该怎么选择呢?

  目前的购房需求大概可以分为三种,刚需购房者、改善型需求和投资型需求,不同的需求在当下的市场中,会有不同的举措。

  对于首次置业的刚需购房者而言,价格是最为敏感的因素。经历过2009年的房价疯涨后,主城区已经找不到万元房的存在,而本次调控后,市场沉淀下来了,丁桥、下沙、闲林、华丰等板块重回万元房时代,总价百万的房子已经有所挑选,这相当于时光逆转后,刚需购房者再次迎来了一个购房良机。

  丁建刚认为,自住型的需求可以大胆的进入,“不是说所有的楼盘都能买,但是凡是降价已经实现了20%到30%幅度的楼盘,如果你觉得合适,又符合你的生活习惯,现在不买等待何时?”合创机构总经理毕明辉称:“我认为下半年是刚需购买比较好的时机,一方面市场经过这样一波震荡之后,整个价格体系又有了重塑,这段时间85折利率,大家也在期待,如果有这样方面的政策出台,我觉得刚需在今年就可以快速的出手,把自己的大事完成掉。”

  对于改善型购房者,自从本轮宏观调控后,需求受抑制尤为明显。被压抑住的刚性需求在今年第一季度得到了井喷式的爆发,支撑了整个楼市,而改善型需求在限贷、限购之下,需求至今没有得到释放。有业内人士称调控的牌已经打完了,改善型需求可以进入了。

  丁建刚认为,不论是首次置业还是改善型需求,只要是自住型的需求,都可以放心大胆的进入,但是投资型需求深入,因为市场仍旧存在着不确定因素。

  据记者了解,在人居展后,杭州又将迎来一个楼盘开盘的高峰期。不少区域的新楼盘将入市,会为市场增加可挑选的空间。

  有业内人士建议,做一些功课会比去等待涨价、跌价更有意义,现在应该多去看一些楼盘,做好比较的准备,一旦机会来了,就可以从容出手。